Data aparitiei: 20.09.2012
Asa cum s-a putut observa fie din media, fie pe site-urile specializate, bancile au starnit, de curand, un val de executari imobiliare silite. Acest lucru, a trezit apetitul si pentru varianta achizitionarii unui imobil scos la licitatie, care a devenit rapid o solutie des abordata, si din acest motiv, aspecte fiscale inechitabile, au ajuns la stadiul de controversa.
Evitata pentru o destul de lunga perioada de timp, in speranta ca majoritatea debitorilor se vor stradui sa nu-si piarda proprietatile, ajunse la momentul la care au inteles ca piata imobiliara nu are nicio sansa de revenire pe un trend ascendent, institutiile de credit au avut de luat niste decizii: unele au decis sa cesioneze la pachet creditele neperformante, altele au decis demararea procedurilor de executare silita asupra bunurilor debitorilor.
Cesiunea de creanta a fost in mod evident o solutie mult mai simpla din punct de vedere procedural, si probabil chiar mai eficienta, avand in vedere ca pretul cesiunilor se incasa imediat. Procedura nu a functionat insa, decat intr-o anumita masura, deoarece cesiunea de creanta, operata asupra unor pachete mari de credite neperformante, oricat de profitabila ar putea parea la prima vedere, presupune investitii foarte mari din partea cesionarului. Astfel ca bancile au ajuns in faza in care executarea silita a fost adoptata ca masura finala, de limitare a pagubelor pana la urma.
Astfel, aparute in piata ca alternativa pentru persoanele care intentionau sa achizitioneze un imobil, dobandirea unui drept de proprietate imobiliar prin adjudecarea in cadrul procedurilor de executare silita, a ajuns in scurt timp o solutie din ce in ce mai des abordata, si tocmai din acest motiv, anumite aspecte fiscale inechitabile, au ajuns in stadiul de controversa juridica.
Legea 571/2003 privind Codul Fiscal, probabil cel mai modificat act normativ al legislatiei romane, reglementeaza in Capitolul VIII¹ modul de impozitare al veniturilor obtinute din transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din patrimoniul personal. Articolul 77¹ al. 1 din Codul Fiscal, reglementeaza modul de impozitare al veniturilor realizate in cazul transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor prin acte intre vii. Alineatul 6 al aceluiasi articol reglementeaza procedura de incasare a impozitelor, instituind o competenta speciala de colectare a impozitului, in favoarea notarilor publici care instrumenteaza actul juridic translativ de proprietate, si care au si competenta de a realiza inscrierea in cartea funciara.
Actul de adjudecare al unui imobil in urma unei licitatii organizate de executorul judecatoresc in cadrul unei proceduri de executare silita, este un act prin care se transfera –silit – un drept de proprietate imobiliara, din patrimoniul debitorului, in patrimoniul celui care ofera pretul de adjudecare.
In urma castigarii licitatiei si eliberarii actului de adjudecare, adjudecatarului ii revine obligatia de a declara imobilul la Directia de Impozite si Taxe Locale (DITL), de la momentul adjudecarii, devenind proprietar si asumandu-si, evident, si obligatia achitarii impozitului de teren/cladire. O cheltuiala aferenta dreptului de proprietate, asumata de orice potential achizitor de astfel de drepturi. Aparent, cheltuielile adjudecatarului se sfarsesc aici, in practica, lacunele Codului fiscal nu numai ca aduc in sarcina acestuia costuri pe care nu le stia, creeaza insa o debalansare principiala intre drepturi si obligatii, aruncand in sarcina noului proprietar obligatii care nu-i apartin.
Ajuns la Oficiul de carte funciara, in vederea inscrierii dreptului sau de proprietate, adjudecatarul se loveste de refuzul categoric al institutiei, pe motiv ca inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate se poate face numai pe baza unui set de acte, care in mod obligatoriu trebuie sa cuprinda dovada achitarii impozitului pe venitul obtinut din transferul de proprietate. Dovada care nu exista. Spre deosebire de transferul proprietatii prin vanzare, cand notarul are competenta si obligatia de a incasa impozitul calculat conform art. 77¹ al. 1 din Codul fiscal, pe baza de document fiscal, pe care il vor avea astfel la dispozitie atunci cand vor face inscrierea in cartea funciara, executorul judecatoresc nu are nicio competenta cu privire la acest aspect. El incaseaza pretul adjudecarii, integral, si il distribuie catre creditori, dupa ce a retinut toate spezele executarii.
Alineatul 6 al articolului 77¹, arata ca "pentru alte proceduri decat cea notariala sau judecatoreasca contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut in maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, in vederea calcularii impozitului", iar Normele metodologice stabilesc in art. 157â· ca in cazul nedeclararii venitului de catre debitorul-contribuabil, executorul judecatoresc sau adjudecatarul "trebuie sa solicite organului fiscal competent stabilirea impozitului si emiterea deciziei de impunere, conform procedurilor legale". Cum debitorul executat, va refuza in mod evident sa faca o asemenea declaratie, si cum fara dovada platii impozitului pe venitul obtinut din transferul de proprietate registratorii de la birourile de carte funciara vor respinge cererea de inscriere pana la plata impozitului, adjudecatarului ii ramane o singura varianta: ca dupa declararea venitului realizat de contribuabilul-debitor, tot el, in numele si pe seama contribuabilului, sa realizeze plata impozitului!
Evident ca instantele s-au pronuntat asupra acestei chestiuni, unele au admis, altele au respins actiunea formulata de adjudecatar. Instantele din provincie au apreciat “ca aceasta obligatie revine regsitratorilor numai atunci cand este vorba de transferul dreptului de proprietate in mod voluntar, nu si cand este vorba de instrainari silite, deoarece in cadrul acestora nu se poate vorbi de venituri obtinute din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, asa cum sunt definite de art. 77¹ al. 1 din Legea 571/2003”, alte instante au imbratisat opinia Agentiei Nationale pentru Administrare Fiscala, care intr-o adresa emisa in iunie 2012 catre birourile de carte funciara arata ca nefiind exceptate in mod expres de la plata impozitului pe venit, pentru adjudecarile pentru care nu se face dovada achitarii impozitului pe venitul obtinut din transferul de proprietate, nu vor fi admise cerererile de inscriere in cartea funciara.
Care este solutia echitabila pentru toate partile implicate?
Personal, vad mai multe solutii, intr-o situatie in care, in mod evident, cel care are de pierdut cel mai mult este adjudecatarul, el platind si pretul imobilului, dar si impozitul pe venit, desi venitul nu-i apartine!
In mod normal, instantele ar fi trebuit sa fie pline de plangeri impotriva incheierilor de carte funciara, prin care se respinge inscrierea actului de adjudecare, in fapt, adjudecatarii prefera, pentru celeritate si datorita incertitudinii solutiei, sa plateasca impozitul. In acest punct Codul fiscal ar trebui modificat, cea mai simpla solutie fiind aceea a exceptarii de la impozitare a pretului incasat in cadrul executarii silite.
Impozitul pe un venit, orice fel de venit impozabil, reprezinta o suma de bani, retinuta din venitul respectiv, si transferata catre bugetul de stat (consolidat, sau local, nu are importanta). Este evident ca in situatia vanzarilor in cadrul unei proceduri de executare silita, in care pretul executarii este incasat de executorul judecatoresc, plata unui impozit de catre oricine altcineva, daca nu se va face din venitul realizat, va fi un cost in plus.
Astfel, in cazul in care pretul obtinut in urma transferurilor de proprietate prin executare silita nu se excepteaza de la impozitare, prin Codul Fiscal ar trebui sa se instituie o competenta speciala a executorului judecatoresc, similara cu cea a notarului - expres reglementata de lege – ca la momentul distributiei pretului catre creditori, ca prima operatiune, sa realizeze calculul, retinerea si virarea impozitului pe venit catre bugetul de stat, urmand ca suma neta sa fie distribuita efectiv catre creditori, dupa retinerea si a cheltueililor executarii. Ca si cum, in cazul in care debitorul ar vinde el insusi imobilul, si-ar plati datoriile catre creditori din suma neta, ramasa dupa plata impozitului pe venit. Ar fi practic singura solutie intru totul echitabila pentru toate partile implicate!
Solutia a fost vehiculata la un moment dat, dar criticile nu au intarziat: ca statul nu e creditor inscris la masa credala, in cadrul dosarului de executare, si neexistand un titlu executoriu nu se poate incasa impozitul- a fost o problema ridicata de oamenii de drept. Personal nu o impartasesc, obligatia de plata a impozitului se naste abia in momentul transferului proprietatii si incasarii pretului, statul nici nu are cum sa prezinte executorului un titlu de creanta. Dar totusi, cum in cazul vanzarii, notarul are dreptul prin lege sa incaseze pur si simplu impozitul, prin urmare nu vad de ce in situatia executarii silite ar fi nevoie de un titlu de creanta anterior pentru a putea retine impozitul pe venitul respectiv. Chiar si asa, situatia s-ar putea rezolva prin stabilirea obligatiei executorului de notifica fiscul in legatura cu executarea, institutindu-se un termen special, derogator pentru stat in vederea depunerii deciziei de impunere a venitului respectiv, cu consecinta transferului direct a impozitului catre stat. Este evident ca neretinerea impozitului din insusi pretul incasat, duce la o plata in plus, care in realitate mareste suma bruta achitata pentru transferul de proprietate de catre achizitor.
O a treia solutie o reprezinta modificarea obligatiilor adjudecatarului, care sa poata sa faca inscrierea dreptului sau de proprietate in cartea funciara pe baza dovezii ca a facut diligente in vederea declararii venitului in locul contribuabilului pasiv, urmand ca statul sa-si execute el insusi creanta, ulterior. Este la fel de evident ca la acest moment adjudecatarul care doreste inscrierea in carte funciara nu are nicio metoda coercitiva prin care sa-l oblige pe debitorul executat sa declare venitul si sa achite impozitul aferent unui venit pe care in fapt l-au incasat direct creditorii sai. Perspectiva unui proces incert si a pierderii de vreme, duce la concluzia ca cea mai eficienta metoda de rezolvare a problemei este aceea a platii impozitului, desi aceasta plata nu este datorata de catre adjudecatar. Este adevarat ca nici aceasta solutie nu este echitabila, ea tinzand spre obligarea debitorului executat la plata unei sume dintr-un venit din care nu a incasat nimic, astfel ca impozitul nu se va achita, asa acum am mai aratat, din venitul realizat, ci peste venitul realizat.
Adjudecatarii ar trebui la acest moment legislativ sa ia in calcul atunci cand intentioneaza sa participe la o licitatie in cadrul unui dosar de executare silita, ca la pretul de adjudecare se va adauga si contravaloarea impozitului pe transferul de proprietate, astfel ca pretul de achizitie include costuri care legal nu-i intra in obligatie! O modificare a Codului fiscal ar fi mai mult decat necesara in acest moment, rolul normei juridice nefiind acela de a creea dezechilibre, ci de a reglementa in mod just aspectele legate de buna functionare a societatii, din toate punctele de vedere.
Mihaela Badescu este partener fondator si avocat coordonator in cadrul SCA Badescu & Asociatii. Cu o experienta de 15 ani in avocatura, Mihaela Badescu desfasoara atat activitati de consultanta, cat si de asistenta si reprezentare in instanta.
AUTOR: Avocat Mihaela Badescu
SURSA: www.wall-street.ro
Evitata pentru o destul de lunga perioada de timp, in speranta ca majoritatea debitorilor se vor stradui sa nu-si piarda proprietatile, ajunse la momentul la care au inteles ca piata imobiliara nu are nicio sansa de revenire pe un trend ascendent, institutiile de credit au avut de luat niste decizii: unele au decis sa cesioneze la pachet creditele neperformante, altele au decis demararea procedurilor de executare silita asupra bunurilor debitorilor.
Cesiunea de creanta a fost in mod evident o solutie mult mai simpla din punct de vedere procedural, si probabil chiar mai eficienta, avand in vedere ca pretul cesiunilor se incasa imediat. Procedura nu a functionat insa, decat intr-o anumita masura, deoarece cesiunea de creanta, operata asupra unor pachete mari de credite neperformante, oricat de profitabila ar putea parea la prima vedere, presupune investitii foarte mari din partea cesionarului. Astfel ca bancile au ajuns in faza in care executarea silita a fost adoptata ca masura finala, de limitare a pagubelor pana la urma.
Astfel, aparute in piata ca alternativa pentru persoanele care intentionau sa achizitioneze un imobil, dobandirea unui drept de proprietate imobiliar prin adjudecarea in cadrul procedurilor de executare silita, a ajuns in scurt timp o solutie din ce in ce mai des abordata, si tocmai din acest motiv, anumite aspecte fiscale inechitabile, au ajuns in stadiul de controversa juridica.
Legea 571/2003 privind Codul Fiscal, probabil cel mai modificat act normativ al legislatiei romane, reglementeaza in Capitolul VIII¹ modul de impozitare al veniturilor obtinute din transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din patrimoniul personal. Articolul 77¹ al. 1 din Codul Fiscal, reglementeaza modul de impozitare al veniturilor realizate in cazul transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor prin acte intre vii. Alineatul 6 al aceluiasi articol reglementeaza procedura de incasare a impozitelor, instituind o competenta speciala de colectare a impozitului, in favoarea notarilor publici care instrumenteaza actul juridic translativ de proprietate, si care au si competenta de a realiza inscrierea in cartea funciara.
Actul de adjudecare al unui imobil in urma unei licitatii organizate de executorul judecatoresc in cadrul unei proceduri de executare silita, este un act prin care se transfera –silit – un drept de proprietate imobiliara, din patrimoniul debitorului, in patrimoniul celui care ofera pretul de adjudecare.
In urma castigarii licitatiei si eliberarii actului de adjudecare, adjudecatarului ii revine obligatia de a declara imobilul la Directia de Impozite si Taxe Locale (DITL), de la momentul adjudecarii, devenind proprietar si asumandu-si, evident, si obligatia achitarii impozitului de teren/cladire. O cheltuiala aferenta dreptului de proprietate, asumata de orice potential achizitor de astfel de drepturi. Aparent, cheltuielile adjudecatarului se sfarsesc aici, in practica, lacunele Codului fiscal nu numai ca aduc in sarcina acestuia costuri pe care nu le stia, creeaza insa o debalansare principiala intre drepturi si obligatii, aruncand in sarcina noului proprietar obligatii care nu-i apartin.
Ajuns la Oficiul de carte funciara, in vederea inscrierii dreptului sau de proprietate, adjudecatarul se loveste de refuzul categoric al institutiei, pe motiv ca inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate se poate face numai pe baza unui set de acte, care in mod obligatoriu trebuie sa cuprinda dovada achitarii impozitului pe venitul obtinut din transferul de proprietate. Dovada care nu exista. Spre deosebire de transferul proprietatii prin vanzare, cand notarul are competenta si obligatia de a incasa impozitul calculat conform art. 77¹ al. 1 din Codul fiscal, pe baza de document fiscal, pe care il vor avea astfel la dispozitie atunci cand vor face inscrierea in cartea funciara, executorul judecatoresc nu are nicio competenta cu privire la acest aspect. El incaseaza pretul adjudecarii, integral, si il distribuie catre creditori, dupa ce a retinut toate spezele executarii.
Alineatul 6 al articolului 77¹, arata ca "pentru alte proceduri decat cea notariala sau judecatoreasca contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut in maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, in vederea calcularii impozitului", iar Normele metodologice stabilesc in art. 157â· ca in cazul nedeclararii venitului de catre debitorul-contribuabil, executorul judecatoresc sau adjudecatarul "trebuie sa solicite organului fiscal competent stabilirea impozitului si emiterea deciziei de impunere, conform procedurilor legale". Cum debitorul executat, va refuza in mod evident sa faca o asemenea declaratie, si cum fara dovada platii impozitului pe venitul obtinut din transferul de proprietate registratorii de la birourile de carte funciara vor respinge cererea de inscriere pana la plata impozitului, adjudecatarului ii ramane o singura varianta: ca dupa declararea venitului realizat de contribuabilul-debitor, tot el, in numele si pe seama contribuabilului, sa realizeze plata impozitului!
Evident ca instantele s-au pronuntat asupra acestei chestiuni, unele au admis, altele au respins actiunea formulata de adjudecatar. Instantele din provincie au apreciat “ca aceasta obligatie revine regsitratorilor numai atunci cand este vorba de transferul dreptului de proprietate in mod voluntar, nu si cand este vorba de instrainari silite, deoarece in cadrul acestora nu se poate vorbi de venituri obtinute din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, asa cum sunt definite de art. 77¹ al. 1 din Legea 571/2003”, alte instante au imbratisat opinia Agentiei Nationale pentru Administrare Fiscala, care intr-o adresa emisa in iunie 2012 catre birourile de carte funciara arata ca nefiind exceptate in mod expres de la plata impozitului pe venit, pentru adjudecarile pentru care nu se face dovada achitarii impozitului pe venitul obtinut din transferul de proprietate, nu vor fi admise cerererile de inscriere in cartea funciara.
Care este solutia echitabila pentru toate partile implicate?
Personal, vad mai multe solutii, intr-o situatie in care, in mod evident, cel care are de pierdut cel mai mult este adjudecatarul, el platind si pretul imobilului, dar si impozitul pe venit, desi venitul nu-i apartine!
In mod normal, instantele ar fi trebuit sa fie pline de plangeri impotriva incheierilor de carte funciara, prin care se respinge inscrierea actului de adjudecare, in fapt, adjudecatarii prefera, pentru celeritate si datorita incertitudinii solutiei, sa plateasca impozitul. In acest punct Codul fiscal ar trebui modificat, cea mai simpla solutie fiind aceea a exceptarii de la impozitare a pretului incasat in cadrul executarii silite.
Impozitul pe un venit, orice fel de venit impozabil, reprezinta o suma de bani, retinuta din venitul respectiv, si transferata catre bugetul de stat (consolidat, sau local, nu are importanta). Este evident ca in situatia vanzarilor in cadrul unei proceduri de executare silita, in care pretul executarii este incasat de executorul judecatoresc, plata unui impozit de catre oricine altcineva, daca nu se va face din venitul realizat, va fi un cost in plus.
Astfel, in cazul in care pretul obtinut in urma transferurilor de proprietate prin executare silita nu se excepteaza de la impozitare, prin Codul Fiscal ar trebui sa se instituie o competenta speciala a executorului judecatoresc, similara cu cea a notarului - expres reglementata de lege – ca la momentul distributiei pretului catre creditori, ca prima operatiune, sa realizeze calculul, retinerea si virarea impozitului pe venit catre bugetul de stat, urmand ca suma neta sa fie distribuita efectiv catre creditori, dupa retinerea si a cheltueililor executarii. Ca si cum, in cazul in care debitorul ar vinde el insusi imobilul, si-ar plati datoriile catre creditori din suma neta, ramasa dupa plata impozitului pe venit. Ar fi practic singura solutie intru totul echitabila pentru toate partile implicate!
Solutia a fost vehiculata la un moment dat, dar criticile nu au intarziat: ca statul nu e creditor inscris la masa credala, in cadrul dosarului de executare, si neexistand un titlu executoriu nu se poate incasa impozitul- a fost o problema ridicata de oamenii de drept. Personal nu o impartasesc, obligatia de plata a impozitului se naste abia in momentul transferului proprietatii si incasarii pretului, statul nici nu are cum sa prezinte executorului un titlu de creanta. Dar totusi, cum in cazul vanzarii, notarul are dreptul prin lege sa incaseze pur si simplu impozitul, prin urmare nu vad de ce in situatia executarii silite ar fi nevoie de un titlu de creanta anterior pentru a putea retine impozitul pe venitul respectiv. Chiar si asa, situatia s-ar putea rezolva prin stabilirea obligatiei executorului de notifica fiscul in legatura cu executarea, institutindu-se un termen special, derogator pentru stat in vederea depunerii deciziei de impunere a venitului respectiv, cu consecinta transferului direct a impozitului catre stat. Este evident ca neretinerea impozitului din insusi pretul incasat, duce la o plata in plus, care in realitate mareste suma bruta achitata pentru transferul de proprietate de catre achizitor.
O a treia solutie o reprezinta modificarea obligatiilor adjudecatarului, care sa poata sa faca inscrierea dreptului sau de proprietate in cartea funciara pe baza dovezii ca a facut diligente in vederea declararii venitului in locul contribuabilului pasiv, urmand ca statul sa-si execute el insusi creanta, ulterior. Este la fel de evident ca la acest moment adjudecatarul care doreste inscrierea in carte funciara nu are nicio metoda coercitiva prin care sa-l oblige pe debitorul executat sa declare venitul si sa achite impozitul aferent unui venit pe care in fapt l-au incasat direct creditorii sai. Perspectiva unui proces incert si a pierderii de vreme, duce la concluzia ca cea mai eficienta metoda de rezolvare a problemei este aceea a platii impozitului, desi aceasta plata nu este datorata de catre adjudecatar. Este adevarat ca nici aceasta solutie nu este echitabila, ea tinzand spre obligarea debitorului executat la plata unei sume dintr-un venit din care nu a incasat nimic, astfel ca impozitul nu se va achita, asa acum am mai aratat, din venitul realizat, ci peste venitul realizat.
Adjudecatarii ar trebui la acest moment legislativ sa ia in calcul atunci cand intentioneaza sa participe la o licitatie in cadrul unui dosar de executare silita, ca la pretul de adjudecare se va adauga si contravaloarea impozitului pe transferul de proprietate, astfel ca pretul de achizitie include costuri care legal nu-i intra in obligatie! O modificare a Codului fiscal ar fi mai mult decat necesara in acest moment, rolul normei juridice nefiind acela de a creea dezechilibre, ci de a reglementa in mod just aspectele legate de buna functionare a societatii, din toate punctele de vedere.
Mihaela Badescu este partener fondator si avocat coordonator in cadrul SCA Badescu & Asociatii. Cu o experienta de 15 ani in avocatura, Mihaela Badescu desfasoara atat activitati de consultanta, cat si de asistenta si reprezentare in instanta.
AUTOR: Avocat Mihaela Badescu
SURSA: www.wall-street.ro